일본 주택 및 부동산 계약 전 반드시 알아야 하는 체크포인트

혹시라도 일본에서 주택을 구매할 계획이신가요? 그럼 계약서에 서명을 하기 전에  반드시 체크해야 하는 체크리스트를 알고 계신가요? 일본에서 부동산(단독 주택, 아파트 등)을 구매할 때 계약서 서명전에 확인해야 하는 체크포인트를 바로 알려드리도록 하겠습니다.

 

 

일본 부동산 계약 시 반드시 알아야 하는 주의사항

목차

 

일본에서 신축 단독 주택 구입을 결심한 후 매물을 열심히 찾아보고 주택 담보 대출의 사전 심사도 무사히 통과하였다면 이제 계약이 남아있는데요. 매매 계약서에 대해서는 사전에 알아보셨나요? 주택, 아파트 매물과 같이 계약서도 정말 중요한데요. 매매 계약서의 확인 사항에 대해서 알아보겠습니다.

 

1. 매매 계약서란

부동산의 매매 계약이 성립했을 때, 매도자와 매수자 사이에 오가는 계약서입니다. 법적으로 정해진 서식은 따로 없습니다.

 

2. 매매 계약서 체크 포인트 10가지

주택 구입 계약시 체크 포인트

일본에서 주택 구입을 결정하고 계약서에 서명을 하기 전 체크 포인트는 아래와 같습니다.

 

・매물 내용의 표시
・매매 대금, 계약금 등의 금액, 위약금의 금액, 대금 지불일
・소유권 이전과 인도 시기
・공조 공과금의 정산
・주택 담보론 특약
・인도 전의 물건의 멸실·훼손 위험 부담
・계약 해제
・계약 위반에 따른 해제
・하자 담보 책임
・주택 하자 보증 이행 법에 근거한 설명

 

 

・매물 내용의 표시

등기부에 기재된 사항이 실립니다. 공도 등도 참조하고 부동산의 내용이 틀림없는지 확인합시다.
건물 부분에 관해서는 구조, 면적 등이 기재되기 때문에 건축 확인증에서 확인합시다.

・매매 대금, 계약금 등의 금액, 위약금의 금액, 대금 지불일

매물의 매매 대금·계약금 액수, 위약금의 금액, 남은 대금의 지불 날짜를 확인합시다.
신축 단독 주택의 경우는 계약금은 해약 계약이 되니까 언제까지 해지할 수 있는지도 확인해야 합니다
신축 단독 주택의 계약서의 결제일에 관해서는 〇년 〇 달 〇일까지라는 기재가 일반적입니다.

 

・소유권 이전과 인도 시기

신축 단독 주택의 경우는 살고 있는 사람이 없기 때문에 바로 인도가 가능합니다.
「본 물건의 소유권은 을(매주)이 제〇조에 정하는 매매 대금, 기타 본 계약에 드는 여러 비용 등의 전액을 지불하고 갑(매주)이 이를 수령한 때에 갑으로부터 을에게 이전한다.」 이를 일본어로 표기하면 아래와 같은 내용이 됩니다.

 

「本物件の所有権は、乙（買主）が第〇条に定める売買代金、その他本契約にかかる諸費用等の全額を支払い、甲（売主）がこれを受領したときに甲から乙に移転するものとする。」
이런 식으로 남아 있는 잔금 지불 시에 소유권이 이전하는 것이 일반적입니다.

 

・공조 공과금의 정산

판매 주(건축 회사)가 이미 지급하고 있는 고정 자산세와 도시 계획세(공과금들)등을 일괄적으로 청산합니다. 기산일은 관서(도쿄 지방)는 4월 1일입니다.
신축 단독 주택의 경우 아래와 같이 진행되는 경우가 많습니다.(가끔 결제일이 구매자 부담의 패턴도 있습니다.)
4월 1일 ~ 결제일 -판매자 부담
결제일 익일~3월 31일 -매수자 부담

・주택 담보론 특약

만일 주택담보대출 승인이 주택담보대출 해제 기한일까지 승인되지 않은 경우, 계약이 해지되고 선수금이 환불된다고 적혀 있습니다. 제대로 내용과 해제 기한일을 확인해 둡시다.

만약 한 은행에서 대출이 부결되더라도 다른 은행에 다시 내 승인을 받을 수 있을 것 같지만 해제 기한일을 넘겨버릴 경우 양자 합의에 의해서 상반기(반년)를 연장할 수 있습니다. 이 경우 대출 해제 기한 변경 합의서를 교환해 둡시다.

・인도 전의 물건의 멸실·훼손 위험 부담

만일 결제까지 매물이 매도자의 책임에 따르지 않는 이유(화재, 지진·홍수 등)로 손상된 경우의 규정입니다.
통상 매도자(판매)의 부담입니다. 그렇기 때문에 보통 이에 대해서는 수리를 하고 만약 수리가 불가능한 경우는 계약이 해제 되게 됩니다. 계약이 해제되는 경우에 계약금은 당연히 반환됩니다.

・계약 해제

어떤 이유로 해약이 되었을 경우의 선수금(선약금) 취급에 대해 쓰여 있습니다.
신축 단독주택의 경우는 매도인이 건축회사 업자이므로 해약수가 붙습니다.

매수인으로부터의 해지 → 선수금 포기
판매자로부터의 해약 → 선수금의 반환

위와 같은 식으로 진행이 됩니다. 아울러 착수 해제 기한도 확인해 둡시다.

・계약 위반에 따른 해제

매도인·매수인 어느 한쪽의 채무 불이행(계약상의 의무를 다하지 않는다)이 발생하는 경우, 상대방은 계약을 해제할 수 있습니다. 그 경우에 대한 결정입니다. 
통상 위반한 측이 위약금을 상대방에게 지급하는 형태가 되며 위약금 금액은 매도인(판매자)이 택지 건물인 경우 매매대금의 20%까지로 정해져 있습니다.

・하자 담보 책임

매도인이 택지 건물인 경우 구조내력상 주요 부분 또는 누수 등을 방지하는 부분에 대하여 매물(건물) 인도로부터 10년간 무상으로 보수를 실시할 의무가 있습니다. 그 외의 부분에 관해서는 2년간 책임을 집니다.

2020년 4월 시행되는 일본 신민법에 따라 이 하자담보책임이라는 개념은 없어지고, 새롭게 '계약 부적합 책임'이라는 법률상 책임이 정해집니다. 현행 민법에서는 매매대상 부동산의 품질·성능에 문제가 있을 경우 계약해지 또는 손해배상 청구만을 인정하고 있으나 개정 민법에서는 계약 부적합 책임은 계약해지 또는 손해배상 청구뿐 아니라 추완 청구 및 대금 감액 청구를 인정하고 있습니다.

매매물(건물)이 '종류, 품질 또는 수량에 관하여 계약의 내용에 적합하지 아니한 것일 때' 매수인(구매자)이 보호를 받는 제도입니다. 

 

・주택 하자 보증 이행 법에 근거한 설명

'주택 하자 보증 이행법'은 신축 주택을 공급하는 사업자에게 주택 품질 확보 법에 규정된 10년간의 하자 담보 책임의 이행을 확보하기 위해"보증금 공탁"또는"보험 가입"(국토 교통 대신이 지정하는 보험 법인 간에 보험 계약을 체결) 중에 한 가지 이상의 확보 조치를 의무화하는 것입니다.

즉, 매수자(구매자) 보호를 위해 보험에 들 것인지 보증금을 공탁할 것인지 선택하여 설명할 의무가 있는 것입니다. 이에 따라 만일 보증기간 중 판매자(건설 업체)가 도산하더라도 매수인은 보호됩니다.

 

3. 계약 재촉 시에는?

여기에는 보통 두 가지 경우가 있습니다만, 하나는 계약일을 재촉하는 것입니다. 실제로는 구매 신청서에 계약 희망일을 기입하고 있기 때문에 그 시점에서 조정될 것으로 생각합니다만, 일단 결정한 후에 계약일을 앞당기도록 요청받은 경우는 그 이유를 듣고 납득하면 문제없이 진행하여도 되나, 업무 관계 등으로 인한 무리한 경우는 예정 계약 일정대로 진행하는 것이 좋다고 생각합니다.

다른 한 가지의 경우는 계약 시 의문점 등이 남아 있는데 서명 날인을 서두르는 경우인데, 이 경우는 절대 납득할 수 있을 때까지 계약서에 서명하시면 안 됩니다. 의문이나 불안이 없어질 때까지 질문합시다. 구매자의 당연한 권리입니다.

 

4. 계약 취소는?

취소에 대해서 의문을 가지시는 분들도 많겠지만 크게 두 가지 패턴으로 나뉩니다.

1. 계약 전 취소

계약 전 취소는 가능합니다. 별다른 페널티 없이 계약을 그만둘 수 있습니다.
다만, 구매신청서를 제출하고 합의한 단계에서 매도인이나 중개회사 관계자가 계약을 향해서 이미 움직이고 있기 때문에 여러 사람에게 피해를 끼친다는 사실은 알아두시면 되겠습니다.

2. 계약 후 취소

계약 후 해지도 가능합니다. 단, 이 경우 페널티가 있습니다.
건축업자가 매도인인 건매(건축 매물) 주택의 경우는 계약 직후라면 계약 시 지불하고 있는 선수금을 포기하고 계약을 해지할 수 있습니다. 단, 표시 등기 등이 완료되어 결제가 임박한 경우 위약금이 부과될 가능성도 있으므로 주의가 필요합니다. 

 

5. 계약 전의 인스펙션(외부 전문가 의뢰 검사)

완공된 단독주택을 구입할 경우 어떤 공정이나 상황에서 건축되었는지 알 수 없고, 눈에 보이지 않는 내부를 확인할 수도 없습니다. 그래서 이용하는 것이 '홈 인스펙션'입니다.

홈 인스펙션이란 주택 진단 전문가에게 의뢰하여 다락이나 마루 밑, 기초나 배관 등 건물 전체에 이상이 없는지 진단받는 것입니다. 홈 인스펙션을 의뢰하는 타이밍으로는 구입 신청 후 계약까지의 사이와 계약 후 내람회 시의 2가지 타이밍이 있습니다.

 

・홈 인스펙션 장점

전문가의 진찰을 통해 결함 주택을 구입할 위험을 피할 수 있고, 만약에 아무것도 발견되지 않았더라도 더욱 안심하고 계약할 수 있습니다.

 

・홈 인스펙션 단점

역시 가장 큰 단점은 그 비용입니다. 약 10만 엔 내외가 필요합니다.
대형 건축사의 재건축 주택의 경우, 구입 신청을 해도 다른 사람이 신청을 할 수 있는 경우가 많기 때문에 홈 인스펙션 수배에 시간이 걸리면 그 사이에 다른 쪽에서 신청이 들어올지도 모릅니다.

6. 주택 담보 대출 승인이 나지 않은 경우

계약 후 만일 주택담보대출의 승인이 나지 않을 경우에는 대출 해제 특약(대부분의 계약으로 들어있습니다)이 있으므로 계약은 백지 해제되고 선수금은 그대로 돌아옵니다.

7. 인도 전에 물건이 망가진 경우

인도 전에 지진이나 화재 등으로 물건을 인도할 수 없게 되어 버린 경우는, 판매자·매수자 어느 쪽의 책임도 아니기 때문에, 계약 해지가 되어 선수금은 그대로 돌아옵니다.

 

이번에는 일본에서의 매매 계약서 확인 사항에 대해 말씀드렸습니다. 주택 구입은 아무래도 일생에서 가장 큰 쇼핑 중 하나인데요. 일본에서 신축 단독주택 혹은 맨션(아파트)을 구매하시려고 하신다면 이후에 문제가 생겨 잡음이 나지 않도록 꼼꼼히 확인하시는 것이 좋겠습니다.