일본 부동산 계약시의 내용과 꼭 알아야할 주의사항

일본에 집을 구매하려는 분들이 생각보다 많이 있는데요. 투자 목적 혹은 거주 목적 등등 이유는 다양하지만, 일본 부동산 계약 시에 꼭 알아둬야 할 사항들이 있습니다. 먼저 '중요 사항 설명'을 듣고 나서 계약이 진행되는데요. 계약 시 알아야 하는 중요사항을 바로 알아보도록 하겠습니다.

 

목차

 

부동산 계약서 주의사항들을 꼭 알고 있어야 한다.

 

중요 사항 설명을 받아 계약 조건에 대해서 매수·매도인 쌍방이 합의하면 매매 계약을 체결합니다. 일단 계약을 체결하면 쉽게 해지할 수는 없으니 미리 계약 내용을 충분히 확인하는 것이 중요합니다. 부동산 회사도 설명을 합니다만, 최종적으로 계약은 "본인 책임"으로 체결되는 것 임을 제대로 이해하셔야 합니다.

 

일본 주택 매매 계약의 기본지식

계약은 원칙적으로 자유
매도자와 매수자의 계약 내용은 법령에 위반되는, 통상 미풍양속에 반하는 등의 문제가 없는 한 자유입니다. 거꾸로 말하면 계약은 본인 책임으로 체결하는 것이 원칙이라는 것입니다. 물론 소비자가 일방적으로 불이익을 당한 계약이 되지 않도록 최소한의 법이 만들어져 있기는 합니다만, 모든 사항을 커버할 수는 없습니다. 최종적으로는 결국 본인 책임으로 확실히 계약 내용을 확인하고 계약에 임하는 것이 중요합니다.

 

또한 계약에 규정이 없는 사항에 대해서는 민법 기타 관계 법령에 따른 협의 상에서 결정하게 됩니다. 그러므로 중요한 계약 조건이 불명확하면 계약 후 문제점으로 연결되어 버리므로 주의합시다.

매도인이 부동산 회사(택지 건물 거래업자)의 경우에는 계약 내용에 제한이 있다
부동산 회사(택지 건물 거래업자)가 매도인이 되는 경우에는 매수인에게 불이익한 계약이 체결되는 일이 없도록 택지 건물 거래업법에 의해 부동산 회사에 대해 계약내용에 일정한 제한이 있습니다. 이에 따라 부동산 거래 전문가인 부동산 회사와 직접 계약을 체결하게 되는 매수자를 보호하고 있습니다.

사업자와 소비자의 계약에 대해서는 소비자 계약 법의 적용
사업자와 소비자 사이에는 정보력이나 교섭력 등에 차이가 있으므로 소비자 계약법에서는 사업자와 소비자의 계약(이를 '소비자 계약'이라 한다.)을 대상으로 소비자보호를 목적으로 한 특별한 계약 규칙이 정해져 있어 부동산 매매계약에도 영향을 미칩니다. 예를 들면, 소비자가 오인 등 했을 경우에는 계약을 취소할 수 있는 것 외에 소비자에게 있어서 불이익한 조항(계약 부적합 책임 등 사업자의 책임을 면책하는 조항 등)이 무효가 되는 등의 규정이 있습니다.

덧붙여 소비자 계약법에 있어서의 소비자란 개인을 가리킵니다만, 개인이라도, 사업을 위한 계약 등은 소비자 계약법의 보호의 대상이 되지 않습니다. 어디까지나 개인이 사업 이외의 목적으로 체결하는 계약이 대상입니다. 이와 같이 부동산 매매 계약에도 소비자 계약법의 적용이 있음을 이해해 둡시다.

 

일본 주택 계약금

주택 구매시의 계약금은 아래의 3종류가 있습니다.

(1) 증약 절차
(2) 해지 계약
(3) 위약 계약

 

일반적으로 부동산 매매 계약에서는, (2)의 「해지 계약」로서 수수됩니다. 또한 민법에서도 선수금의 성질에 대해 특별한 규정이 없는 경우에는 해약 착수로 추정한다고 되어 있습니다.

"해지 계약"이란 매수인은 이미 지급한 선수금을 포기함으로써, 매도인은 이미 수령한 선수금의 배액을 매수인에게 반환함으로써 매매계약을 해지할 수 있는 선수금을 말합니다.

단, 해약 계약의 해지를 할 수 있는 것은, 「상대방이 이행에 착수할 때까지」라고 되어 있습니다. 즉, 이미 상대방이 계약에 정해진 약속을 실행하고 있는 경우에는, 계약에 의한 해지는 할 수 없습니다.

 

계약을 하면 해지가 어렵다

특히 부동산 매매처럼 큰 거래를 할 경우 계약은 물건 주인과 사는 사람의 신뢰 관계 위에 성립되는 중요한 약속입니다. 그래서 일단 계약을 체결하면 일반적으로는 쉽게 계약을 해지할 수 없습니다. 계약의 해지에는 주로 다음과 같은 것이 있습니다.

쿨링 오프에 의한 해지	매도인이 부동산 회사(택지 건물 거래업자), 일정 조건을 만족할 경우에만 무조건 계약을 해지할 수 있다.
계약 해지	상대방이 계약 이행에 착수하기까지는 계약금의 폐기 또는 배로 보상하여 계약을 해지할 수 있다.
위험 부담에 의한 해지	자연 재해에 의한 물건의 멸실 등에 의한 계약의 목적이 달성되지 않을 경우 등은 구매자는 무조건 계약을 해지할 수 있다.
계약 부적합 책임에 근거하는 해지	물건이 계약 내용에 적합하지 않는 것으로 그 부적합이 경미하지 않으면 매수인은 계약을 해지할 수 있다.
특약에 의한해지 (대출특약 등)	특약의 내용에 따라 해지할 수 있다. 예를 들어 '대출 특약'의 경우라면 매수인에게 잘못이 없더라도 주택담보대출을 받지 못한 경우 매수인은 무조건 계약을 해지할 수 있다.
합의에 의하여 해지	당사자의 합의에 근거한 조건으로 계약을 해지할 수 있다.

 

계약 부적합 책임에 대한 이해

계약 부적합 책임이란
비가 새거나 주택건물의 흰개미에 의한 부식(목조 건물)등과 같은 물건의 결함을 지금까지 「하자」라고 하고, 그것에 대한 매도인의 책임을 「하자 담보 책임」이라고 했습니다. 그러나 이 책임에 대해서는 2020년 4월 1일에 시행된 민법의 개정에 따라 그 책임의 명칭뿐만 아니라 내용도 크게 바뀌었습니다.

 

개정 민법은 우선 매도인에게는 매매의 대상물건에 대하여 '종류, 품질, 수량'에 관하여 계약의 내용에 적합한 물건을 인도할 의무가 있다는 전제하에 만약 그것들에 대하여 계약의 내용에 적합하지 아니한 물건을 인도한 경우에는 매도인의 채무불이행 책임이 된다는 것입니다. 예를 들어 비가 새거나 흰개미에 의한 부식이 있는 건물을 인도한 경우는 품질에 관하여 계약 내용에 적합한 목적물을 인도할 의무의 채무불이행이라는 것입니다.

계약 부적합 책임의 내용
계약의 대상물(목적물)에 상기와 같은 부적합이 있었을 때에는 매수인은 그 보수를 청구할 수 있으며 보수청구를 해도 매도인이 제대로 실행을 하지 않을 때 또는 보수 자체가 무리한 경우 등에는 매매대금의 감액 청구를 할 수 있습니다. 또한 일반적인 채무불이행 원칙에 따라 손해배상 청구도 할 수 있고 계약 해지도 할 수 있습니다. 단, 손해배상은 판매자에게 어떠한 책임이 없는 경우에는 할 수 없습니다. 또한 해지는 그 부적합이 '경미'할 때는 할 수 없게 되어 있습니다.

계약 부적합 책임을 판매주가 지는 기간
민법에서는 계약 부적합 책임을 매도인이 장기간 지는 것은 가혹하다고 생각하고, 또 매매에서 발생하는 이러한 분쟁을 가능한 한 조기에 해결하는 것이 적절하다고 하여, 매수인은 그 부적합을 알게된 시기부터 1년 이내에 매도인에게 통지하여야 한다고 하고 있습니다.

매매 계약의 특약
이 민법의 규정은 임의규정이라고 하여 임의로 변경·수정을 할 수 있는 규정이므로 당사자간의 특약으로 별도의 정함(특약)을 할 수 있습니다. 특히 기존 주택(중고 주택)의 경우는, 경년 열화·자연손모 등에 의해, 어떤 결함 등의 일이 계약 부적합에 해당하는지의 판단이 곤란 또는 불가능합니다. 그래서 일반 거래에서는 판매자가 책임지는 범위를 한정하거나 책임을 지는 기간을 단축하고 있습니다. 또한 경우에 따라서는 판매자는 일절 책임지지 않는다는 특약도 있습니다. 그 경우에도 매도인이 부적합을 알면서도 매수인에게 알리지 않았을 때에는 책임을 면할 수 없지만, 그렇지 않은 이상 특약대로 면책됩니다.

택지 건물 거래업자(부동산 회사)가 매도자의 경우
택지 건물 거래업법에 의하여 택지 건물 거래업자가 매도인이 아닌 경우의 계약 부적합 책임에 관하여는 택지 건물 거래업법에 의하여 인도일로부터 2년 이내에 매도인이 통지를 받은 경우에 한하여 계약 부적합 책임을 지는 취지의 특약은 유효하나 그 통지기간 이외에 예를 들면 '보수청구에 의한다'거나 '계약의 해지는 매도인이 인정한 경우에 할 수 있다'는 민법의 규정에 의하여 매수인에게 불리한 특약은 무효입니다.

사업자가 매도인이고 소비자가 매수인인 경우
부동산 회사가 아니더라도 회사 등의 법인은 모두 소비자 계약법이라는 법률상 '사업자'이지만 사업자가 매도인이 되어 소비자에게 파는 계약에서 '사업자는 계약 부적합 책임을 지지 않는다'는 계약조항은 동법에 의해 무효로 되어 있습니다.

주택의 품질 확보의 촉진 등에 관한 법률에 의한 신축 주택 특례
신축 주택의 경우, 매도인(택지 건물 거래업자)은, 주택의 주요 구조 부분 등(기초, 기둥, 지붕, 외벽 등)에 대해 10년간은 하자 담보 책임(※)을 지지 않으면 안 됩니다. 매도인이 도산하는 등 하자담보책임을 이행할 수 없는 상황을 피하기 위해 매수인에게 인도할 때 매도인에게는 보험 가입이나 보증금 공탁이 의무화되어 있습니다.

 

매도인은 매수인에게 중요 사항 설명이나 매매 계약 시 보험과 공탁 중 어느 조치를 취할 것인지 설명하도록 되어 있으므로 확실히 확인하도록 합시다.
※ 동법에서는 「하자 담보 책임」이라고 말하고 있습니다만, 개정 민법의 「종류, 품질에 관한 계약 부적합 책임」을 말합니다.

 

매매 계약서의 일반적인 항목과 포인트

이하에 매매 계약의 일반적인 항목과 그 체크 포인트를 소개합니다. 단, 개별의 계약에 의해서 결정의 내용으로 확인하는 포인트가 바뀌기 때문에 유의하세요.

(1) 매매 물량의 표시
구입 예정 물건의 표시에 오류가 없는지 확인합니다. 일반적으로는, 등기 기록(등기부)에 근거해 계약서에 표시됩니다. 매매 대상이 되는 물건이 명확하다는 것이 매매 계약의 대전제입니다.

(2) 매매 대금, 계약금 등의 금액, 지불일
매매대금이나 선수금 등의 금액과 지불일을 확실히 확인합니다. 기일까지 지불할 수 없는 경우는 계약 위반이 되는 경우도 있으므로 주의합시다. 또한, 착수금에 대해서는, 그 취급을 확실히 확인합니다. 선수금이 어떤 착수(해지 선수 포함, 증약 착수, 위약 착수)인지, 금액은 적당한지(매매대금의 몇 퍼센트 정도인지) 등을 확인합니다. 착수가 해지 착수라면 언제까지 착수 해지가 가능한지에 대해서도 확인합시다. 덧붙여 판매자의 신용도에 불안이 있는 경우는, 고액의 선수금 등의 지불에는 충분히 주의할 필요가 있습니다.

(3) 땅의 실측 및 토지 대금 정산
토지 면적은 등기기록(등기부)에 표시된 면적과 실제 면적이 다를 수 있습니다. 따라서 매도인이 인도까지의 사이에 토지의 실측을 실시하는 경우도 많은 것 같습니다. 실측 결과 등기기록(등기부)의 면적과 실측한 면적이 다를 경우에는 그 면적의 차이에 따라 매매대금을 정산할 수도 있습니다.(실측만으로 굳이 정산하지 않을 수도 있습니다.) 일반적으로 매매대금 정산은 당초 매매대금과 당초 매매면적(등기부) 상의 면적)에 따른 1㎡당 단가를 사용하여 이루어집니다.

(4) 소유권 이전과 인도
소유권 이전 및 인도 시기를 확인합니다. 이사 예정 시일등을 근거로 문제가 없는지 판단합니다. 소유권 이전과 인도는 대금 지불과 교환하여 이루어지지만 부동산 거래 실무에서는 대금 지불의 장에서 소유권 이전 등기에 필요한 서류나 열쇠 등이 매수인에게 인도됨으로써 완료되는 경우가 많은 것 같습니다.

(5) 부대설비 등의 인수
특히 중고 주택의 경우 실내조명이나 에어컨 등의 설비, 부지 내 정원수나 정원석 등의 인계에 대해 명확히 해 둘 필요가 있습니다. 이러한 부대설비 등의 인계를 둘러싼 트러블은 의외로 많이 발생하므로 계약 전에 무엇을 인계하고 무엇이 철거되는지 판매자와의 사이에서 충분히 조정할 필요가 있습니다. 또 인계하는 설비 등이 고장 나지 않았는지 등 그 상태도 사전에 확인합시다. 계약에 있어서는 부대설비 등의 일람표를 이용해 하나하나 확인하는 경우가 많은 것 같습니다. (이때 이용하는 일람표는 「고지서」 「물건 상황 보고서」등으로 알려져 있습니다.)

(6) 책임 소재
구입 예정 물건(부동산)의 소유권을 완전히 취득할 수 있는지 확인합니다. 예를 들어 저당권이나 임차권 등 소유권의 완전한 행사를 저해하는 권리는 매도인의 책임에 의해 제외된 상태에서 인도됩니다. 이러한 권리가 제외되지 않은 채 인도를 받으면 구입 후 예정대로 이용할 수 없는 경우가 있으니 주의가 필요합니다.

덧붙여 투자용 물건의 매매에서는, 세입자가 입주해 있는 것이 많아, 그 경우는 세입자와의 임대차 계약에 한해, 매수인에게 인계됩니다. 이 경우 인계받을 권리와 인계받지 않을 권리를 명확히 할 필요가 있습니다.

(7) 조세 공과 등의 정산
부동산 매매 계약에서는 고정 자산세나 도시 계획세와 같은 공조 공과금을 매도인과 매수인 사이에 정산하는 것이 일반적입니다. 그 외 관리비 등의 비용을 정산하기도 합니다. 정산은 인도 날짜를 기준으로 일당으로 진행되는 경우가 많은 것 같습니다. 이런 정산금도 매매대금과는 별도로 필요하니 확인합시다.

(8) 계약 해지
어떠한 돌발적인 사정에 의해 계약을 해지해야 하는 경우가 있으므로, 어떤 약정이 되어 있는지 확인합니다. 물론 당사자 간 합의로 착수 해지를 인정하지 않는 계약으로 하거나 착수 해지가 가능한 기간을 한정하는 것도 가능합니다.

착수 금액은 일반적으로 매매대금의 20%까지의 범위에서 설정하는 경우가 많은 것 같습니다만, 착수금이 소액인 경우에는 자신이 해지할 때의 부담은 작아지는 한편, 상대방에게 해지될 위험도 높아집니다. 반대로 선수금이 고액인 경우에는 자신이 해지할 때의 부담은 커지지만 상대방에게 해지될 위험은 낮아집니다. 착수 해지에 관해서는 착수금 액수도 함께 확인합시다.

(9) 인도 전의 물건의 멸실·훼손(위험 부담)
매매계약 체결 후 천재지변으로 건물이 전파되는 등 매도인에게도 매수인에게도 책임이 없는 사유로 인하여 매수 예정 물건이 멸실 훼손된 경우의 약정입니다.

부동산 매매에서는 일반적으로 매도인이 물건을 복구한 후 물건을 인도하게 됩니다. 다만, 물건의 복구에 과다한 비용이 들 때, 또는 물건이 멸실·훼손되어 매수인이 계약의 목적을 달성할 수 없을 때(예를 들어, 거주할 수 있는 상태로 도저히 복구되지 않는 등)에는 계약을 무조건 해지할 수 있습니다. 만일의 경우에 대비한 결정이기 때문에 확실히 확인해 보도록 합시다.

(10) 계약 위반에 따른 해지
계약 위반(즉 약속 위반, 이것을 법적으로는 「채무 불이행」이라고 합니다)에 의해 계약을 해지할 때의 결정입니다. 매도인 또는 매수인 중 하나가 채무불이행이 된 경우에. 상대방은 계약을 해지할 수 있습니다. 이와 같이 계약 위반에 의해 해지된 경우에는 계약을 위반한 자가 위약금 등을 지불하는 것이 일반적입니다. 위약금 등은 대체로 매매대금의 20%까지의 범위에서 설정되는 경우가 많은 것 같습니다. 계약을 위반하는 것을 전제로 매매계약을 체결하는 것은 아니지만, 만일의 경우가 있으니 사전에 꼼꼼히 확인합시다.

(11) 반사회적 세력 배제
부동산 거래로부터의 '반사회적 세력 배제'를 목적으로 2011년 6월 이후 순차적으로 반사회적 세력 배제를 위한 표준 모델 조항이 도입되고 있습니다. 매매계약서 조항 중에 '매도인 및 매수인이 폭력배 등 반사회적 세력이 아닐 것', '물건을 반사회적 세력의 사무실 및 기타 활동 거점으로 제공하지 않을 것' 등을 확약하는 조항이 포함되어 있는지 확인합시다. 이에 반하는 행위를 한 경우 계약을 해지할 수 있습니다.

(12) 대출 특약
매수인에게 책임이 없음에도 불구하고 주택담보대출을 차입할 수 없었던 경우 매수인은 매매대금을 지불할 수 없어 최종적으로는 계약 위반이 되고 맙니다. 이러한 상황은 매수인에게는 가혹하므로 매수인이 주택담보대출을 이용하여 주택을 구입하는 경우 매매계약에 대출 특약을 붙이는 것이 일반적입니다. 매수인은 주택담보대출 심사가 부실하게 끝난 경우에 매매계약을 무조건 해지할 수 있습니다.

다만 매수인이 대출심사에 필요한 절차를 충실히 수행하지 않은 경우 등 매수인의 잘못으로 대출을 받을 수 없었던 경우에는 이 특약이 적용되지 않습니다. 대출 특약이 있는 경우에도 계약 전에 자금 계획을 충분히 검토하고 차입의 목표를 가지고 계약하는 것이 중요합니다. 또한 신축 맨션(아파트)에서 옵션에 의한 추가 공사나 사양 변경을 실시한 경우는 대출 특약의 대상이 되지 않는 경우도 있으므로 주의가 필요합니다.

(13) 계약 부적합 책임
매매 물건에 결함이 있는 경우에는 매수인은 매도인에게 일정한 청구를 할 수 있습니다. 이 경우의 판매자의 책임을, 종래에는 「하자 담보 책임」이라고 했습니다. 그러나 민법의 개정에 따라 2020년 4월 1일부터는 그 명칭이 '계약 부적합 책임'으로 변경되고 그 내용도 대폭 바뀌었습니다.

 

매도인은 매매계약상의 의무로서 물건의 종류, 품질, 수량에 관하여 계약의 내용에 적합한 목적물을 인도할 의무가 있고, 만약 그 의무를 다하지 않은 물건을 인도한 때에는 계약 부적합 책임을 진다는 것입니다. 이 경우 민법의 규정에 의하면 매수인은 물건의 보수나 대금의 감액을 청구할 수 있고 손해배상 청구도 할 수 있으며 또한, 그 부적합이 경미하지 않으면 계약을 해지할 수 있도록 되어 있습니다.

 

그러나 이 민법의 규정은 당사자가 아무것도 결정하지 아니한 때의 원칙적 규정으로서 당사자가 이와는 별도의 약정을 할 수 있습니다. 실제의 계약에서는, 판매자가 이 계약 부적합 책임을 지는 범위나, 책임을 지는 기간에 대해서, 특별한 정(특약)을 하는 것이 통상입니다. 따라서 매수인으로서는 매도인이 어느 범위까지 책임질 것인지, 청구할 수 있는 기간은 언제까지인지 등에 대해 계약 내용을 잘 확인합시다.

또한 건물 상황 조사가 실시되고 그 결과의 개요를 중요사항으로 설명한 후 계약에 이른 경우에는 조사 결과 개요를 첨부하여 '건물의 구조내력상 주요한 부분 등의 상황에 대해 쌍방이 확인한 사항'으로 기재됩니다. (건물 상황 조사가 실시되지 않은 경우에는 '무'로 기재.)

 

매도인이 부동산 회사(택지 건물 거래업자)인 경우 규제

부동산 회사(택지 건물 거래업자)가 매도인인 경우에는 택지 건물 거래업 법에 의한 매매 계약에 관해서 한정되어 있습니다. 해당하는 경우는 계약 내용 확인에 있어서 제한에 반하는 계약이 되지 않는 것인지를 사전에 확실히 확인하고 매매 계약에 임하여야 합니다.

 

매매 계약의 흐름

중요 사항 설명을 받아 계약 내용이나 물건에 대해서 납득하면 드디어 매매 계약 체결입니다.
매수인과 매도인이 대면하여, 매매 계약서를 읽고 계약 내용의 최종 확인을 합니다. 그 뒤에 계약서에 서명·날인하고 계약금 등의 지불을 실시합니다. 계약금 등은 현금과 지정 계좌 이체, 예금 수표로 준비하는 경우도 있습니다.

부동산 회사가 중개에 들어가는 경우는 계약 시 중개 수수료를 지불하는 경우가 많습니다. 제대로 준비를 한 후 계약에 임하는 것이 중요합니다. 또한 부동산 거래에서는 범죄 수익 이전 방지 법은 매도인 또는 중개의 부동산 회사에서 본인 확인 서류의 제시, 직업, 거래 목적 등의 신고를 요구됩니다.

계약 시 필수 지참물

계약금 등	대금의 20%이내가 일반적(현금, 통장 예금 수표 등) ※반드시 영수증을 받는다.
인지	매매 계약서에 붙인다. 대금이 1,000만엔 이상 5,000만엔 이하의 경우 인지대는 1만엔
인감	실인인 것이 많다
부동산 회사 중개 수수료	매개 계약서에서 미리 정한 금액(현금, 통장 예금 수표 등) ※반드시 영수증을 받는다.
본인 확인 서류	운전 면허증이나 각종 건강 보험증 등의 공적 기관이 발행한 본인 확인 서류

 

이렇게 실제 부동산 계약서에 서명을 할 때 확인을 해야 하는 사항들에 대해서 알아보았습니다. 그럼 모두 현명한 일본 부동산 투자, 주택 구입이 되시기를 기원하면서 마치겠습니다.