일본 도쿄 집값이 향후 2배가 된다? 일본의 부동산 전망

일본 부동산은 과거 버블 경제가 터진 이후 상당히 가격이 떨어졌고, 그 이후로 관심을 가지는 사람이 많지 않았는데요. 최근 다시 부동산 가격이 오르면서 일본의 부동산에 대해서 궁금해하는 사람들이 많이 있습니다. 그럼 일본의 부동산 전망에 대해서 바로 알아보도록 하겠습니다.

 

인구 감소 현상으로 인하여 집(부동산) 가격이 거의 0원이 된 지방 지역도 있기는 합니다만, 도쿄, 사이타마, 치바 등 대도시 주위의 부동산 등은 조금씩 계속해서 가격이 오르고 있는 것도 사실입니다. 일본의 부동산 전문가의 기사를 통해서 일본의 부동산 전망을 알아보겠습니다.

(아래는 일본의 기사를 번역한 것으로 조금 어색한 부분이 있을 수 있습니다.)

 

목차

 

 

 

일본의 부동산 가격 차트

 

 

 

 

최근에 일본에는 재택근무가 보편화되면서 새로운 라이프 스타일로 정착되면서, 부동산 가격의 예측이 기존보다 어려워지고 있습니다. 간단한 방정식에 대입해서 부동산을 계산하기 어렵고, 일본 전국의 부동산의 가격이 일률적으로 동일한 움직임을 보이는 상황도 없어졌습니다. 현재 2022년 이후 금리 상승의 우려와 우크라이나 사태 등과 같은 불안 요소도 있습니다. 이러한 상황에서 향후 부동산의 가격 변동에 대해서 각 항목별로 분석해 보도록 하겠습니다.

 

일본 부동산 가격의 30년간의 변화

1. 토지 가격 변화

도쿄 토지 가격 공시가격(제곱미터당 가격 단위는 만엔-10만원)

일본의 땅값은 1991년 거품 붕괴를 정점으로 계속 떨어져 2006년까지 계속 떨어집니다. 그 뒤 조금 상승하였으나, 2008년의 리먼 쇼크로 다시 하락합니다. 이어 2013년경부터 시작된 일본 은행의 금융 완화 정책으로 주택 담보 대출 금리가 하락하면서, 주택 취득 수요가 증가하고 이에, 부동산 가격이 상승세로 돌아서고 있습니다.

 

2. 단독 주택 가격 변화

과거 30년의 일본 수도권 중고 단독 주택의 가격 변화는 다음과 같습니다.

수도권 중고 주택 가격변화

단독 주택 가격은 2013년경부터 완만한 상승세를 이어가고 있습니다.

 

3. 아파트 가격 변화

과거 30년의 일본 수도권 중고 아파트의 가격 변화는 다음과 같습니다.

수도권 중고 아파트 변화표

아파트도 2013년경부터 상승하고 있습니다만, 그 기세는 단독 주택보다 강하고 일본의 거품 경제 시절에 맞먹을 정도까지 가격이 오르고 있습니다.

 

일본 부동산 지역별 가격 변화

1. 전국

2022년 토지 지가 공시는 일본 전국 평균에서 전 용도 평균 주택지·상업지 모두 2년 만에 상승하고 있습니다. 공업지는 6년 연속 상승입니다. 2021년 신종 코로나 바이러스의 영향으로 주택지와 상업지가 일단 하락했지만 불과 1년 미만으로 회복하고 2022년에는 전국 평균 상승으로 변하고 있습니다. 또한 공업지에 관해서는 최근의 인터넷 통신 판매 확대에 따른 대형 창고가 들어서는 물류에 적합한 지역의 가격이 상승하고 있습니다.

 

2022년 일본의 토지 지가 공시의 특징으로는 전국적으로 일률적인 가격 변동을 하는 것은 아니라, 홋카이도와 후쿠오카 등 지방 도시의 가격이 크게 상승한 점입니다. 후쿠오카시의 상업지에서는 2021년과 2022년도 가격이 상승하고, 신형 코로나 바이러스의 영향을 거의 받지 못한 결과가 되고 있습니다. 한편, 도쿄의 긴자나 오사카시 츄오 구의 상업지는 2021년과 2022년 2년 연속으로 가격이 하락했으며 다른 가격 변동이 생기고 있는 상황입니다

 

2. 수도권

2022년의 수도권(도쿄권)및 다른 도시권의 지가 공시의 변동률은 아래 표대로입니다.

도시권	주택지	상업지	공업지
도쿄권	＋0.6％	＋0.7％	＋3.3％
오사카권	＋0.1％	0.0%	＋2.5％
나고야권	＋1.0％	＋1.7％	＋1.6％
지방 4개 주요 도시※	＋5.8％	＋5.7％	＋7.4％
일본 전국 평균	＋0.5％	＋0.4％	＋2.0％

※주요 4개 지방도시: 홋카이도 삿포로시 미야기 현 센다이 시, 히로시마 현 히로시마시, 후쿠오카 현 후쿠오카 시

 

도쿄권의 토지 지가 공시는 전반적으로 지난해를 넘어 상승하고 있는 상황입니다. 2022년 토시 지가 공시의 결과를 보면 도쿄권만 단독으로 오르는 듯한 상황은 아닙니다. 오히려 상승하는 기세는 지방이 더 높아지고 있습니다.

 

3. 도쿄

2022년 도쿄의 토지 지가 공시는 상당히 예외적인 가격 변동이 있었습니다. 토지 가격은 중심부의 가격이 상승하면서 그것에 끌려가 주변부의 가격도 오르는 것이 일반적으로 생각되고 있는데요. 중심부가 상승하면 주변부도 상승하며 중심부가 떨어지면 주변부도 내려가는 것이 보통의 이론입니다.

 

그러나 2022년 토지 지가 공시에서, 치요다 구와 중앙 구, 미나토구 등 도심 세 구의 상업지는 하락했음에도 불구하고 도심 중앙 이외의 변두리의 상업지의 가격이 상승하였습니다.

 

상업지의 변동률은 낮은 순부터 중앙구가 ▲ 1.3%, 치요다 구가 ▲ 1.2%, 미나토구가 ▲ 0.3%입니다. 반면 높은 순부터 나카노 구가+2.3%, 스기나미 구가+2.1%, 아라카와 구가+2.0%가 되고 있습니다.

 

긴자 같은 일본 제일의 상업지를 안고 있는 중앙구가 하락하고, 나카노 구, 스기나미 구 등이 오르는 것은 지금까지와는 조금 다른 현상이라고 할 수 있습니다.

 

도쿄 도심의 중심 상업지 3곳의 가격이 하락한 것은 재택근무이 많아지면서 사무실 오피스의 임대 수요가 줄어든 것이 큰 이유가 되고 있습니다. 또, 긴자는 외국인 관광객이 줄어든 것과, 음식점의 임대 수요가 줄어든 것도 하락 요인입니다. 

 

부동산 가격에 영향을 미치는 요인들

1. 거래 건수의 변화

거래 건수는 부동산 가격의 선행 지표로 삼고 있습니다. 거래 건수가 오르면 부동산 가격이 상승하면서 거래량이 떨어지면 부동산 가격도 하락하는 관계입니다. 아래는 수도권에서의 중고 아파트와 중고 단독 주택, 토지(100~200㎡)의 거래 건수와 가격의 변동 추이를 나타냅니다.

일본 수도권 중고 아파트 계약 건수와 가격, 파란색 -계약수, 주황색-가격

중고 일반 주택 거래 건수와 가격, 파란색 - 계약수, 주황색- 가격

 

토지 평균 거래와 가격 파란색-계약수, 주황색 - 가격

수도권의 거래 건수는 2020년부터 2021년까지 아파트도 단독 주택도 토지도 모두 늘어났고 그에 따라 가격도 상승하고 있습니다. 2020년은 신종 코로나 바이러스의 영향에 의한 거래 자체가 정체됐지만 2021년은 2020년의 반동으로 거래 건수가 늘어나고 있습니다.

 

그 안에서도 현저한 움직임이 있었던 것은 단독 주택입니다. 재택근무가 늘어감에 의해서 작업실의 확보가 필요하다, 넓은 배치를 선호하여 단독 주택을 구입하는 사람들이 늘었습니다. 출근 일수도 크게 줄면서 직장에서 멀어도 통근권 내에 있으면 구입하는 사람이 늘어나면서 일본 (도쿄) 도내에서도  치바 현이나 사이타마 현 등의 교외로 이사 가는 사람의 움직임도 생기고 있습니다.

 

재택근무는 신종 코로나 바이러스가 종식되어도 앞으로 어느 정도는 계속적으로 지속된다고 생각되어, 향후도 교외의 단독 주택 수요는 늘어날 거라고 예상됩니다.

 

2. 주가의 변화

일본에서 주가는 부동산 가격의 선행 지표로 여겨지고 있습니다. 주가가 오르면 시간을 두고 일본의 부동산 가격도 오르고 주가가 떨어지면 시간이 지나 부동산 가격도 떨어진다는 관계입니다. 이하에, 1975년부터 일본 닛케이 평균 주가와 일본 전국의 토지 공시 평균 가격 변동을 나타냅니다.

 

일본의 토지가격과 닛케이 평균 주가 가격(파란색이 토지, 주황색이 닛케이)

장기적 관점에서 보면 토지 가격의 피크는 주가의 정점에서부터 1~2년가량 후에 온 것으로 나타납니다. 바로 옆에서는 주가의 피크는 2021년이 되었으며, 2022년부터 내리기 시작한 기미가 있습니다. 2021년이 주가의 정점이라고 하면, 토지 가격의 피크는 2022년 또는 2023년이 될 가능성이 있습니다. 부동산은 주가에 조금 늦게 반응하므로 향후 부동산 가격 동향을 알기에도 일본의 주가를 주시하는 것이 좋습니다.

 

3. 금리의 변화

금리도 부동산 가격에 영향을 미칩니다. 요즈음은 일본의 주택 담보 대출 금리가 낮아 주택 구매 수요가 올라가고 이에, 일본의 부동산 가격이 오르고 있는 상황입니다. 아래 표에서 2012년부터 2021년까지 10년 물 국채 이율과 지가 공시의 전국 평균 가격 추이를 나타냅니다.(10년 물 국채 이율은 10년 고정의 주택 담보 대출 금리에 영향을 주기 때문에 금리 변동을 나타내는 지표로 꼽히고 있습니다.)

일본의 국채 금리와 토지가격표 파란색-국채 주황색 -토지가격

과거 10년간의 데이터를 보면 금리와 토지 가격의 변동은 반전되는 경향이 있어 금리가 낮아지면서 부동산 가격이 오르고 있는 상황입니다. 일본에서는 2013년경부터 은행이 금융 완화 정책이라는 저금리 정책을 시작하면서 거기에서 주택 담보 대출 금리도 단숨에 떨어졌습니다.

 

아파트 가격도 단독 주택 가격도 금리가 낮아지기 시작한 2013년경부터 연동하면서 상승했고, 이러한 현상을 종합적으로 보면 역시 금리가 부동산 가격에 미치는 영향은 매우 크다 하겠습니다.

 

일본 부동산 가격의 향후 전망

1. 금리 동향

2022년에 들어서 일본의 주택 담보 대출 10년 고정 금리가 서서히 상승되기 시작하고 있습니다. 이유로는 세계적으로 인플레이션이 생기고 있는 가운데 미국과 영국, 한국, 뉴질랜드 등의 중앙은행이 금리를 올리고 있으며 이에 끌려가는 형태로 일본의 10년 물 국채의 이율도 오르고 있기 때문입니다.

 

주택 담보 대출 10년 고정금리는 10년 물 국채의 이율의 영향을 받기 때문에 대형 은행은 2022년 이후 매장 금리 인상까지 가고 있습니다. 금리는 상승 경향에 있는데 현재 명확한 영향은 나오지 않았습니다. 이유로는 실제로는 아직 많은 사람이 낮은 금리로 주택 담보 대출을 편성하고 있기 때문입니다.

 

또 변동 금리는 아직도 대체로 낮은 금리여서 변동 금리도 조합하는 것으로 아직 낮은 금리로 대출을 빌릴 수도 있습니다.

또 일본 은행도 아직은 저금리 정책을 계속하는 태도를 취하고 있어 금리는 억제되어 있습니다. 다만 일본도 이대로 인플레이션이 계속되면 일본 은행도 금리를 올릴 수밖에 없다고 예상됩니다.

 

2. 물가 상승

일본 국내에서는 지난해 2021년부터 이미 주택 관련 물가 상승이 생기기 시작하고 있습니다. 대표적인 것은 우드 쇼크라고 불리는 수입 목재 가격 급등입니다. 우드 충격은 신종 코로나 바이러스에 의한 세계적으로 재택근무가 보급되면서 미국과 중국에서 목조 주택의 수요가 높아진 것이 원인으로 꼽히고 있습니다.

 

주요국들이 주택용 목재를 많이 수입하면서 목재의 국제 가격이 오르고 일본도 목조 건물의 건축비가 높아지고 있습니다. 또한 마찬가지로 신종 코로나 바이러스에 의한 온수기의 가격도 상승하고 있습니다. 온수기는 대형 온수기 업체들이 베트남 공장에서 부재를 생산하고 있는 상황입니다.

 

베트남 공장이 신종 코로나 바이러스로 영업을 정지하면서, 온수기의 부재를 조달할 수 없어 가격도 올랐습니다. 이에 이어 2022년 이후는 우크라이나 사태가 겹치면서 앞으로는 여러 물가가 상승할 우려도 나오고 있습니다. 건축비가 급등하면 주택 구입을 연기하는 사람들도 늘기 때문에 부동산 가격이 떨어질 가능성은 높습니다. 더불어 인플레 억제를 위해서 금리도가 오르면 부동산 시장은 더욱 위축될 것도 예상됩니다.

 

3. 소비자 심리 변화

일본의 주택 담보 대출 금리와 물가 상승이 우려되는 가운데 일본 소비자 심리에도 변화가 생기기 시작하고 있습니다. 일본 공익 사단 법인 전국 택지 건물 거래업 협회 연합회"부동산의 날 설문(2022년 2월)에 따르면 "2021년이 집을 사는 타이밍이라고 생각" 하고 있는 일본인들의 비율이 줄어들고 있습니다.

일본에서 '올해 집 구입을 고민중'이라고 응답한 응답자 수의 변화

2021년 사는 무렵이라고 생각하는 사람의 비율은 10.5%이며, 과거 7년 가운데 가장 낮은 수준이다. 또 이 설문에서는 구입이 적당하다고 생각하지 않는 이유도 들어 다음과 같은 결과가 되고 있습니다.

・구입이 적당하다고 생각하지 않는 이유
1위:부동산 가치(가격)가 하락할 거 같아 28.8%
2위:자신의 수입이 불안정 또는 감소하고 있기 때문 26.5%
3위:지진이나 수해 등의 천재지변이 걱정되어서 9.6%

 

"부동산 가치(가격)가 하락할 거 같아"이라고 생각하는 사람이 가장 많았고 대다수의 사람들도 이제 조금 기다리면 가격이 떨어질 것으로 예상하는 사람이 일정 수 있는 것으로 나타납니다. 주택 구입을 기다리겠다고 전망하는 사람이 늘면 주택 수요가 감퇴하기 때문에 부동산 가격은 떨어질 가능성은 높습니다.

 

다만, 금리가 오를 때는 늦기 전에 사둔다는 갑작스러운 수요가 있는 것도 예상됩니다. 그래서 주택 수요가 급격히 떨어질 생각하기 어려우며, 2022년 대로 주택 수요가 강하게 발생할 가능성도 있습니다.

 

4. 재개발의 동향

일본의 2022년 토지 지가 공시에서 후쿠오카의 상업지의 가격 상승이 크게 늘었습니다. 전국의 상업지 상승률 TOP10 중 후쿠오카시의 상업 토지가 무려 7군데를 차지하고 있습니다. 일본 후쿠오카시는 2015년부터 "텐진 빅뱅"으로 불리는 재개발을 실시하고 있습니다.

 

기간 한정으로 별도 용적률(대지 면적 대비 건물 연면적 비율)을 받는 구조의 제도인 오피스 빌딩의 재건축이 연달아 일어나고 있는 상황입니다. 최근 몇 년 동안 거리가 새롭게 태어나고 2021년이나 상업지 가격이 상승하면서 신종 코로나 바이러스의 영향은 거의 없는 것처럼 보입니다. 후쿠오카처럼 재개발 추진 중인 거리는 아마 내년에도 부동산 가격은 오를 것으로 예상됩니다. 만일 일본 전국적으로 토지 가격이 하락해도, 국소적으로 땅값이 상승하는 지역은 앞으로도 발생할 것으로 예상됩니다.

 

정리

이상 부동산 가격 추이와 향후 예상에 대해서 설명하였습니다. 2022년 토지 지가 공시는 전 용도의 토지가 평균 2년 만에 상승했고 신종 코로나 바이러스의 영향에서 벗어나고 있습니다. 다만, 금리와 물가가 오르면서 구입을 생각하고 있는 인원은 감소하고 있는 상황입니다.

 

한편, 재개발이 시행되고 있는 지역에서는 앞으로도 상승세는 이어질 것으로 기대됩니다. 거래 건수는 회복세에 있지만 주가는 떨어지고 금리가 오르고 있으며 부동산 가격 하락 우려가 짙게 나오고 있습니다. 당장은 갑작스러운 수요에 의해서 일순 가격이 오를 가능성도 있기 때문에 급격히 떨어지지는 않고 일진일퇴를 거듭하면서 완만한 가격 변동이 있을지도 모르겠습니다.